【联城行】逐光同行，美国评估行业正在思考哪些问题？

      2019年7月21日-7月24日，联城行董事长许军受邀前往美国参加美国估价师学会2019年会，近距离接触美国估价师对于评估行业未来的认知，了解当下美国评估行业的思考，并与美国估价师进行了友好的探讨。

       联城行今天就带大家一同去看看当下的美国评估行业对未来都有哪些思考，并分享部分演讲主题内容与思考。

7月22日，3:30pm-5:00pm

1、房地产估价---我们为什么需要评估？

2、减少价值分配增强了最高及最佳利用的重要性

3、房地美估价服务的责任---对评估的影响和挑战

4、什么时候需要商业评估？

商业价值评估是评估师在考虑了长期经营价值的情况下进行的房地产评估。商业会影响整体价值的评估。

在相同房地产载体上所经营的商业业态不同时，商业价值就会产生差异。在美国，通常对于会议中心，酒店，餐厅，大型养老中心，特殊制造业厂房等会进行商业评估。商业价值的评估方法相对复杂，主要有：成本法，市场比较法和收益法。

7月23日，8:30am-9:30am

1、立法监管的连锁反应：荨麻目桑科植物与房地产

在美国，荨麻目桑科植物（大麻）合法化自1996年以来有所扩大，这种情况下，与此类植物有关的房地产评估逐渐成为新的话题。本次会议主要讨论了相关的房地产的价值评估，该植物种植的土地价值评估等问题。

7月23日，10:30am-12:00pm

1、劳动法：评估师和用人单位的权力和责任

2、大麻与房地产——合法化和监管的连锁反应

3、诉讼支持：顾问的商业机会金矿

4、转换价值

5、住宅评估的新常态：混合评估、多数据来源和多专业支持下的评估

混合评估、多数据来源和多专业支持下的评估将成为住宅评估的新常态。在这一变革下，要充分利用好人工智能和大数据等新兴技术带来的好处。与此同时国家监管机构对新常态评估制定了相关的规范制度并不断完善。目前我们中国的新常态评估规范还没有形成，美国的规范制度非常值得我们学习。

7月23日，1:30pm-3:00pm

1、美国农村经济适用房：神话与现实

2、公认的房地产评估方法和技术从哪里找？人工智能的知识体系

3、法律领域的评估

4、肥育牧场和肥育鳟鱼：利用GIS 建模确定西部牧场设施的高价值

5、认识你自己：估价师的利用最大最优化

7月23日，3:00pm-5:00pm

1、FAA机场土地开发及估价要求

2、管道和公共用地的征用评估

3、问题识别：可能不止一个可信的答案

4、Big Box交易洞察

5、绿色高性能市场更新：当前的需求，未来的展望

Situs RERC研究了2010年至2018年初美国各地的大型零售地产销售交易，收集了927宗符合严格分类标准的商业零售交易数据集，并对每笔交易进行分析研究。回答了如下一系列的问题：物理属性特征如何影响房产的销售价格？契据限制对房产有什么影响？租客信用登记和剩余租期如何影响租赁物业的资本化率？随着市场层次的变化以及美国地区之间的变化，房产的销售价格如何变化？

这一点非常值得我们借鉴，可以建立针对特定房地产的专项数据库的建设，以此来研究不同交易特征对房地产价值的影响。

7月24日，8:30am-10:00am

1、无人机进行房地产检验的规章制度

2、现代评估实践：销售产品、服务或解决方案

3、新领域：评估审查与有效压力测试的结合

4、从高层到梦想之家：评估过程是否已准备好进行转型？

5、矿业资产的国际评估——采矿和石油天然气

从房利美这一美国目前最大的抵押贷款二级公司的风险管理案例出发，探讨了新兴技术对住宅评估领域的影响。

过去十几年，房地产风险评估经历了从现场调查，到受政府监控制定政策，再到计算机风险自动识别，而后变成针对银行定制风险监控等一系列变化，可以看到，不同时期对于风险把控措施的不断调整和完善。

7月24日，10:30am-12:00pm

1、人工智能，自动估值模型及评估的未来

人工智能、机器学习、AVMs和区块链技术为社会提供了风险和机遇，深入研讨了评估师将如何利用人工智能和相关技术带来的好处，评估行业将在这些新机遇下如何演变。

5天的美国之行带来的不仅是双方对于估价行业认知的碰撞，更重要的是见证了众多一直坚持在评估行业的同行者，联城行有幸与他们逐光同行。