创新估价机构合作共赢的模式与途径

李 建 中

摘  要：本文从上海的专业服务机构在“十三五”期间如何紧贴上海发展的需求，全力提供优质服务角度，提出了以服务上海发展为主旨，通过走合作共赢之路，伴随上海发展走向长三角、走向全国、走向全球的基本出发点。在详尽分析专业服务行业目前情况的基础上，结合上海实际，就上海专业服务行业合作共赢的内容、模式、途径等问题发表了新的见解。主张充分依附上海这一具有巨大竞争力城市的发展，采取行业整体设计组织运作重大带有全局性项目与专业机构各自组织运作常规项目相结合的基本方法，为专业服务机构不断提升核心竞争力，适应参与全球竞争需求，提供实实在在的锻炼、实践舞台。

关键词：估价行业；合作共赢；基本点；创新模式与途径

     当前，我国即将进入“十三五”时期，新的历史阶段、新的发展目标、新的发展理念使我们面临着全新的发展局面。作为房地产估价机构如何通过创新驱动提升整体的核心竞争力，以适应新形势的新要求，是急需研究的重要课题之一。多年来，在房地产估价行业把合作共赢作为提升机构核心竞争力的重要举措开展了多方面的研究，一些估价机构也进行了积极的实践，形成了多个，以不同主题，不同形式的合作组织，为估价机构的创新发展提供了有益的引导。究竟怎样更有效地通过走合作共赢之路不断提升估价机构整体的核心竞争力，特别是在参与全球竞争中取得相应的优势，经过一段时间的调查、思考，形成了一些认识和观点。以下就估价机构合作共赢的主要思路、模式及途径谈一点粗浅的想法。

一、从现实情况出发确定估价机构合作共赢的基本点

（一）以上海为主阵地，逐步向全球发展。上海是国际性大都市，是国家最重要的经济中心，在全国、全球都具有十分重要的影响力。随着上海的不断发展，从中很可能为我们带来和提供巨大的专业服务机会和广阔的发展空间。依附上海发展，发展自己，引导带动我们走上全球专业服务的舞台，是合作共赢的基本目标和出发点。一是，从既体现国际水准，又符合上海发展实际的需求出发，合作创新专业服务理念。目前，我们的专业服务理念与国际先进的理念有不小差距。但国际先进理念又不能照抄照搬到上海发展的实际中，需要研究探索国际先进理念与上海发展实际紧密结合的契合点。通过机构的广泛合作，创新具有反映上海发展特点的和有突出的代表性、先进性、较强竞争力的新理念。二是，着力合作解决上海发展中需求专业服务解决的问题。目前，作为上海的估价机构绝大多数还处于被动寻求项目的状态，总感到业务渠道越走越窄。但是，展示在我们面前广阔的专业需求并没有被发掘。事实上上海的发展对我们专业服务有很多的需求，有许多问题需要专业服务机构进行解决。为此，要在不断解决上海发展中的实际问题中，获得更广阔的发展空间和舞台。走合作共赢之路，就是要围绕上海发展目标，适应发展需求，在上海的发展中，把我们估价机构和行业推向更高的发展层次。三是，依附上海参与国际竞争的活动，合作提供优质的全球化专业服务。上海未来发展是要代表国家参与国际竞争，这一立意表明现在乃至今后的很长时间国际间的竞争交往在上海将非常频繁与广泛。作为身处上海的专业服务机构有得天独厚的环境与条件，没有理由舍近求远放弃这一良好的舞台，寻求他境。四是，研究探索与服务上海、走向全球相匹配的合作模式。国内的专业机构对上海的情况比较熟悉，但与国际同业品牌机构相比在专业理念、专业水准、科技手段，参与项目的深度与广度方面存在较大的差距。这几年，上海的专业机构中有不少的专业人士加入了英国RICS、美国MAI、香港 SURVEYORS，成为会员。也有的专业机构试图与国际同业品牌机构商谈合作之事，但成功的较少。寻求新的合作模式，就是要找到能够将两种优势结合到一起的路子。

（二）以“全方位”、“复合型”为起点，建立新型合作关系。当前，在新一轮技术革命、产业革命和信息化变革交融对接的时代大背景下，过去倡导的扶持、建立“领头羊”机构；一业为主，多元发展；强强联合；跨省市的全国机构联合等观念将受到一定的冲击和改变。上海专业服务机构的合作将按照上海发展的新理念、新需求、新目标、新层次，在行业主管部门的引导支持和行业协会具体协调、帮助下，进行整体的规划开发与实施。未来的合作是对应服务于上海发展的全局，特别是参与国际竞争方面的需求整体运筹，形成综合性强，能够全面提供服务的新型专业团组。

（三）以项目为主线，运用灵活多样的合作方式、方法。此观点的含义与目前的合作所采取的方式方法不同。一是，所谓项目可以是一个估价的具体项目，也可以是一个领域或者系统、周期中的综合性、体系性项目。后者在主体或者是主要部分具有战略性、导向性、全生命周期，以及能够产生较大影响的。完成该项目的专业组织应在项目需求的主导下，由专业能力优化合成非常科学，综合服务能力非常强的团组承担。二是，项目的获得或者是形成是在争取政府主管部门支持，行业协会协调，以及行业内合作组织整体运筹、开发形成的结果。在国际上此种做法用的比较多。是通过运用新的理念，结合政府和城市发展的构想以及需求，提出引导性的意见，获得政府的支持。三是，在获得项目的前提下，再根据需求在行业内形成项目合作核心团队，按照项目发展进程，采取灵活的方式逐步组织完善专业服务团队。四是，无论是一个全生命周期的项目，还是一个具体的专业项目，合作的方式应以项目需求灵活组织为主，一般不采取先建立联盟性或者形成资金纽带的实体组织，再进行合作的方式。

二、用参与全球化服务的眼光审视合作共赢的内容

1、项目的设计与开发。一是，整体研究，进行顶层设计。对上海“十三五”发展规划和目标有全面细致地研究，并结合运用国际新的专业服务理念，寻求专业服务的结合点，整体设计服务目标、服务领域、服务方式、服务内容，以及服务的团队组织等，实施项目的整体性开发。二是，阶段研究，具体设计。按照项目的全生命周期或者每年度根据上海发展的具体规划安排，具体设计与项目实施阶段的专业服务内容和方式。三是，专项研究，专题设计。对于重大或者复杂的特殊项目，进行专项的具体研究设计，注重覆盖项目的全生命周期、全价值链。在涉及参与国际竞争、关联国际经济实体的项目设计中要有与国际同行或专家合作的安排。四是，业内通常项目研究，分类设计。对涉税评估、司法评估、房屋征收评估项目，涉及量大的项目、房地产证券评估等都需对其市场的拓展，以及运作进行具体设计。

2、专业课题的设置与研究。过去在专业研究方面有不少的成就，但是很多是以一个机构，或是一个机构为主进行研究。走合作共赢之路就是要发挥整个行业或联合更广泛的专业人士共同合作研究。课题的设置不仅仅在细微的专业问题上，而是立于更高的起点、在更大的空间上进行。当前，合作研究的方向主要是紧贴上海发展的需要和行业急需解决的专业问题，设置系统有用的内容。一是，怎样从国际先进的专业理念与上海发展实际相结合的研究中，创新专业理念问题；二是，怎样适应上海发展的需求，研究如何运用先进科技手段提供高水准的专业服务支持问题；三是，怎样应行业的实际要求，研究解决当前专业技术方面存在的难点、重点和认识不统一的问题；四是，怎样根据上海和国际发展的新进步，研究创新行业发展途径与方法问题。

3、大数据、“互联网+”体系的研发。多年来，上海的不少机构开展了很有成效的研究和开发。但在此方面，就行业整体上还未形成自己的研发体系与成果。围绕上海发展的需求，合作研发上海的专业信息数据分析系统是当务之急解决的重大问题。一要，解决合作体制和实体组织问题，形成有作为的研发运作团组。二要，解决基础数据、信息来源问题，形成稳定、准确、连续、广泛提供数据信息的供给机制。三要，解决数据信息分析研究体系，形成为上海发展，上海的重大项目的前期研究论证以及运作，提供专业支持的重要工厂。四要，解决估价方法中的具体参数、数据依据不足、准确率低下、科学性差的问题，形成上海自己的准确、连续、科学的专业数据库。在形成“互联网+”体系方面，通过研发能够形成上海估价行业为主体的“互联网+”体系。以本行业为主体，围绕项目专业服务需要，科学吸收相应专业服务机构形成更为广泛的综合服务专业网。

4、重大项目运行中专业服务团队的组织。按照服务于综合性、参与国际竞争项目和全生产要素、全产业链、全生命周期、全所有制、全价值链的要求思考问题，今后的每一重大项目都不可能由一个机构和一个行业全部完成。就目前情况看，虽然还达不到“五全”的要求，但在，遇到项目比较大或者需要众多专业机构参与时，也有自行组织合作的情况。今后按照统一的组织，合作团队的形成，可以是在技术力量方面的合作；也可以是多行业、多机构的合作；还可以采取分业、分项、分级、分阶段合作；再可以采取劳务输出的合作。这些方法的组织一个重要的特点并不是全部在一个机构整体体制下形成的专业体，而是各自是独立的法人，是以项目为主线，形成统一的专业联合体。

5、新型附加值项目的拓展。房地产估价在业务专一，范围狭小，竞争愈来愈激烈的情况下，应采取基于核心技术的同心多元化发展战略。沿着房地产咨询服务价值链，向房地产估价业的上游、下游拓展相关业务领域。从围绕上海发展，着眼参与全球服务的目标出发，可能带来拓展新型附加值项目的空间较大。在项目的整体设计与开发中把此作为一项重要内容统筹运作。合作的重点是：项目投资顾问、前期策划和咨询、可行性研究以及相关专业服务。在合作方式上，如由行业统一组成项目团组整体运作时。可运用行业优势，集行业内具有相应经验的机构与专业人士合作参与，或通过协调争取行业外机构合作。如由一个机构组织项目运行时，可以自行或者通过行业协调寻求专业合作伙伴。

6、与买方谈判效率的增强。现阶段，买方的压价行为愈来愈明显。特别是政府废止估价收费标准的指导意见后，许多委托机构以各种理由不断下浮付款额。还有的委托方对估价提出了许多不正当的要求。对此提高谈判效率直接关系到专业机构的正常运行问题。在此方面的合作主要是，研究增加估价成果技术含量问题；研究抵制不正当要求和不合理压价的具体方法；研究形成行业统一的行业规范和行为准则；研究形成行业统一的项目合理的平均成本标准。并与政府、审计机构沟通，进一步统一认识，合理把关。

7、遏制行业不正当竞争行为。此方面的合作主要是，通过行业对重大项目的组织，拓展扩大专业服务机构的执业领域，逐步改变执业领域狭小，引发无序竞争的局面；通过合作共赢的逐步成熟，促进合理竞争风气的形成；合作共同形成行业规则，净化竞争环境，使少数违规者的违规行为得到行业鄙视；行业通过沟通改变项目的取得方式，建立公平合理的运作机制。

三、围绕“十三五”发展新需求构建合作共赢的新模式

1、行业顶层设计合作模式。这是一个高层次的组织协调组织。从行业内选择一批不同专业出身，资深，有一定思想和政府背景的专业人士联合组成精干的顶层设计团组。主要负责：研究上海“十三五”期间行业与专业机构为上海发展能做些什么，服务的方向、重点、内容和对应的项目；研究上海年度整体发展内容和重点发展项目安排；在主管部门和协会的帮助、协调下具体设计、运筹重点项目的获取与安排；根据项目的需求提出项目合作实施实体的建立。

2、行业项目合作实施模式。这是操作层次的合作实施组织。这一合作实体根据项目的不同需求和形态，采取多种方式组合。一是，对综合性较强的项目，组成优势互补，专业互助，衔接紧密的项目团组；二是，对专业性较强，但较为单一，可能数量较多的项目，组成多支专业组合分别提供服务；三是，对周期较长的项目，根据项目情况，组成专门团组全面跟踪服务。四是，对需求人员多，较为复杂的项目，形成行业专业骨干与专业人士、助理等多层次人员组成合作团组；五是，对全市具有全局性联动的项目，分区域组成合作团组，分别运行。在这一合作模式中，每一合作团组首先要有自己的核心组织领导层；其次，要有统一的技术标准和方法；再次，要有优化的专业人员配置；最后，要有周密的实施方案。

3、行业专项合作运行模式。主要是对行业组织的某一专题项目而言。如，课题研究、大数据、“互联网+”系统的研制开发、行业内需要出台的重要举措等，以及具有特殊的、相对独立的项目。对于行业内的专业问题研究与基本建设问题，采取在行业内、外精选能人，甚至聘请国际专家的方法组成。富有成效地开展工作。对于专业项目，应在行业内选择有此类专业经验，又有较高素养的专业人士，必要时聘用其他行业专家共同组成合作团组进行运作。如，对历史建筑价值的评估，对涉及全市的某一重大工程成本控制测算咨询，对重大建设项目全生命周期的专业咨询等。

4、常规项目机构合作模式。主要是指目前行业内各机构运作的项目。从实践的情况看，各机构在日常开展估价活动中，有许多需要建立合作团组进行共同运作的需求。但是由于各方面的限制和其他原因，真正实际的合作还比较少。这种合作在行业的进一步支持下，机构与机构间在恪守行业规范的前提下，可以采取在项目运作整体或不同阶段、不同专业特长以及专业技术、专业技术人员、信息系统的开发利用等方面开展广泛的合作。

5、长三角联动合作模式。对接“一路一带”国家战略，引领长江经济带和长三角发展是上海发展的重要内容之一。在为上海发展提供专业服务中必将涉及这一领域。与长三角专业机构的合作主要对象是与以南京、杭州为代表的长三角中的各个城市，根据上海发展脉络涉及的项目分地域进行。在合作进行一段时间时，基本建立了比较默契的关系基础上，再进一步洽商对新的项目或延伸项目开发、运作的合作。这一合作关系更多的需要依靠行业协会和上海的主管部门的前期协调与帮助。

6、与国际品牌机构合作模式。从目前情况看，国际同行品牌机构一般不主张采用合作的方式开展项目运作。特别是与国内专业机构成功的合作案例很少。但是，与国际品牌机构的合作在上海参与国际竞争的专业服务是必不可少的。这种形势下，一方面，可以采取积极取得政府主管部门或重大企业的支持，在涉及国际项目中倡导中方专业服务机构参与的方法；另一方面，通过行业协会与国际发达国家协会的密切联系，组织主题研究、请专家授课、参与项目的研究谋划、派员至国际品牌机构专题学习等措施，尽快提升上海专业服务机构的水准。当然，在成熟的基础上，聘请国际资深专业人士或与品牌机构进行合作也可尝试。

四、以有效提升整体核心竞争力为目标寻求合作共赢的新途径

1、研究发掘新的专业服务项目。认真细致学习研究上海“十三五”发展规划与具体安排，从整体上发掘作为上海专业服务机构的服务方向、重点领域和具体内容。细化分析上海“十三五”期间将运行的战略性、主导性、基础性项目，同时结合对上海年度实施的城市发展建设安排，寻求专业服务的对接点，预先在理念与专业技术的结合上，研制出框架方案。与上海市政府相关主管部门、重大企业集体进行沟通，得到初步认可。然后根据可行性研究，细化为若干具体项目或系统的项目群体，组织分项、分业具体研究，对口衔接主管部门或企业集团，确定专业服务关系，转入专业服务的具体运作体系。

2、以项目主导合作实体的形成。鉴于项目具有全局性、综合性、延续性、高水准、高要求的特点必须以项目的需求和不同阶段的情况组织合作团组。合作团组的构成，应在行业顶层设计团组的指导下，先组成项目核心组织层，继而按照项目的实际需求，采取跨机构精选专业人士、以一个机构牵头，配以相应专业人士、分阶段按照不同专业需求分别安排不同专业组别、时间紧迫时也可组成多个专业组的方法组织合作团组。无论采取何种方式，都必须在核心领导层的协调下开展专业活动。项目核心领导层还要根据项目的不断发展情况，安排新的专业服务编组，并随时向行业顶层设计团组汇报。

3、合作实体效能实现1+1大于2。讲求效能是合作共赢的本质特征。合作实体不是目前经常运用的是专业人员数量上的组合，而是智能上的优化组合。在合作实体组合上不在于是否是强强联合，重要的是看形成合作团组专业人士是否按照项目的需求形成最佳配置。无论核心领导层，还是具体实施的专业人士首先在成员选取中需按照优势互补的原则进行科学配置，然后，在实际运作中，进一步磨合密切协作关系，适时进行调整，逐步在某一专业服务领域中或项目中形成配合默契，效能较高，有较强竞争能力的团组。如果经过一段时间的培育，在行业内形成不同特长的专业服务团组。那么，参与更大、范围更广、层次更高的专业服务项目的竞争就有了底气。对进一步拓展新的专业服务领域提供更大的支撑。

4、健全组织、保障体系。组织、保障是两个方面的问题。就组织而讲，按照上述的途径设想，是行业统一组织项目运作的模式，项目团组更多是从行业整体出发，代表行业形象和水准。同时，大多是与政府部门或大型企业集团接触。对组织体系要求更高。从上述的架构设置看，可能还不完善，需进一步细致设计。在顶层设计团组与项目运作团组中，可以增加一个协调控制团组，以便代表行业更好的掌控各方面情况。就保障而讲，运用行业逐步成型的信息系统、大数据、“互联网+”系统、其他专业的技术标准、成功案例以及行业内相关研究成果，同时，打通相关资料、数据的搜集渠道，为项目团组的具体运作提供有效的保障。

5、在提升竞争力中不断拓展新的专业服务领域。根据上海发展的进程，在不断实践中，在课题、理念研究，大数据、“互联网+”系统研制，不同特质的项目运作团队等方面形成比较有质量，有竞争力的组织实体，从而形成整个行业的整体核心竞争力量。特别是，能够在参与国际竞争活动中，培育了能够拿得出的实体团队。达成此种成效，会随着上海的发展，在上海、在长三角，在全国，在国际将会取得相当的影响，不断获得新的专业服务市场和领域。

参考文献：

 [1] 肖林 《上海的“十三五”发展主线》2015-11-6.

[2] 上海市经济与信息化委员会 《上海“四新经济”发展绿皮书》2015年版

[3] 甘华鸣主编《经济战略》第二、三篇.

[4] 张幼文《合作共赢：新时期政经外总体战略》《探索与争鸣》2015（5）

[5] 沙新平《国内外互联网、大数据布局与应用比较分析》《城市建设理论研究》2015

作者：

李建中：上海房地产估价师事务所有限公司董事、总经理、高级经济师、注册房地产估价师，英国皇家特许测量师学会会员（RICS），香港测量师学会专业会员（MHKIS）。