对房屋征收中生产型企业停产停业损失评估的再思考

应恩杰  汪昱新

摘  要：生产型企业的停产停业损失具有非常大的个体差异，在房屋征收补偿评估中由于目前的评估规范比较简要，估价师在实际操作中和房屋被征收企业往往对评估范围的界定产生较大的分歧，本文试图对生产型企业停产停业损失补偿评估范围的界定和相应损失的评估方法进行探讨。

关键词：房屋征收；生产型企业；停产停业损失；搬迁过渡期；移地重启生产

随着我国城市房屋征收的广度、深度和复杂性的增加，特别是非居住房屋征收过程中的生产型企业停产停业损失补偿往往成为征收双方争议的焦点。评估机构作为独立第三方，本着公正、客观的原则为房屋征收双方提供合理补偿的参考依据。但由于生产型企业的停产停业损失具有相当大的个体差异，而目前房屋征收的相关法规和评估规范的规定往往显得粗略，缺乏可操作性，从而给补偿评估带来了不小的难题。

本文结合笔者在工作中遇到的一些实际问题，结合国家和本市有关法律法规的精神，探讨了生产型企业停产停业损失范围的界定和不同类型损失的评估方法，以期得到业内更深层次的研究探讨。

一、问题的提出

目前，本市企业房屋征收中的停产停业损失补偿依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条执行：

“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。”

《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》第四十七条相应规定：“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，且被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10% 的，估价机构应当根据被征收人、公有房屋承租人向房屋征收部门提供的房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，评估停产停业损失，相关办法另行制定。”（但至今“相关办法”仍未出台）。

因此目前采用的两种补偿方式：

1、按房地产市场评估价的10%进行补偿

这种模式操作简便，也不需专门评估，但由于被补偿企业大多为非生产型企业或已处于关停状态，企业基本上不产生停产停业损失，或者数额很小，根本达不到房地产价值的10%，给了就是多给的，不拿白不拿。而对大多数生产型企业而言，房地产价值的10%却远远不够弥补企业实际产生的损失，这种模式也就不被接受。

2、按停产停业损失的评估结果进行补偿

当被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10% 的，评估机构应当根据企业实际损失进行评估，但在评估中由于《实施细则》和《技术规范》中都限定了“前三年平均效益”的前提条件，使得评估思路只能局限在“企业平均效益”结合“停产停业期限”的框架下，而大多数被征收企业对此并不认同，主要原因是：

⑴处于正常生产状态的企业，由于受房屋征收而影响到企业生产履约而造成可能包括因加班、备货等造成人工成本、仓储成本、资金成本的额外支出，而这些并不能以三年平均利润补偿来解决。

⑵财务报表或纳税情况并不能真实反映企业盈利状况，例如关联企业之间的利润转移等。

⑶因新的建设项目需要企业在短期内搬离原址的，在移地重建后开始生产至恢复正常生产的一段时间内应给予重启生产损失补偿。

 ⑷因房屋征收而导致关闭的企业不能以职工工资福利加上三年平均利润的补偿办法。

从以上问题看出，目前的法规和评估规范在企业停产停业损失补偿方面仍然无法全面顾及不同企业的差异。根据我们的实践经验，对停产停业损失按公正、客观的原则进行评估，更能体现征收补偿的公允性。

二、停产停业损失补偿范围的界定

对企业停产停业损失按公正、客观的原则进行评估，首先需要明确界定企业停产停业损失补偿的范围。在目前的操作中，补偿范围定义比较简单，通常是企业在职职工工资福利和企业利润。但在大量被征收生产型企业停产停业损失评估中，我们发现生产型企业因征收所产生的停产停业损失从大类上区分可以分成：“停产停业期间(搬迁过渡期)产生的损失”、“移地重启生产产生的损失”、“丧失持续生产能力导致的损失”三类。

1、停产停业期间(搬迁过渡期)产生的损失

停产停业期间的损失主要是指企业在搬迁过渡期内因无法组织生产而导致的企业损失，具体可能有两种情况：一种是企业在停产停业期间内已签有订单合同或安排了生产计划的，为了保证履约供货及维系客户关系而必须采用加班生产、外包生产、直接外购等方式所造成的企业各类成本增加；另一种是企业在停产停业期间内虽无生产任务的，但停产停业会造成企业无法承接新订单合同，从而不能获得正常的经营利润。

对于第一种情况，生产成本的增加一般包括加班费用、外包或外购成本差、额外仓储成本、二次运输费用、资金占用成本等；对于第二种情况，即可按照企业正常经营利润进行补偿。除此之外，还应加上停产停业期间必需的员工基本工资及福利。

因此，停产停业期间的损失补偿主要包括以下几部分，即：生产成本增加的补偿、正常经营利润的补偿和职工工资福利补偿。

2、移地重启生产产生的损失

如果需要企业在短期内搬迁，会产生所谓“移地重启生产损失”。移地重启生产损失是指企业由原址改换新的生产地点后，为生产重启至达到正常生产水平所需花费的额外成本。这种情形在生产型企业搬迁或多或少都会涉及到。移地重启生产损失一般包括“人员流动损失”、“废品损耗”、“生产启动认证费用”、“行政管理费用”等。

3、丧失持续生产能力导致的损失

在某些情况下，由于国家产业政策等原因可能造成企业不能移地恢复生产，这样需要给予企业关闭补偿。例如发电量百万千瓦以下的小型煤电企业关停后由于国家产业政策不允许移地重建小容量的煤电企业。对于这类企业，停产停业损失的范围与持续经营的情况完全不同，其实质是对企业的收购以及对企业员工的安置补偿。

综上所述，根据目前所遇到的情况，以上范围的合理损失，可以作为房屋征收中企业停产停业损失评估的范围。

三、评估的具体方法

对上述范围的补偿评估我们可以通过了解和分析企业的生产经营模式、产能负荷、人员状况等信息，对企业在征收搬迁过程中可能产生的损失按实进行评估。以下就对前述三种类型损失的具体评估方法作一些探讨。

（一）停产停业期间(搬迁过渡期)损失的评估

1、因停产停业造成企业无法承接新订单合同而导致的利润减少

该类损失可以参照评估规范依据被征收企业历年经营效益进行补偿，一般步骤如下：

(1) 根据企业规模、设备搬迁安装难易程度等因素确定合理的停产停业期限；

(2) 根据企业历年财务报表、纳税凭证或行业平均水平确定月净利润；

(3) 测算停产停业期间仍计提的摊销金额(如设备租赁、授权使用专利等)；

(4) 计算利润补偿金额 = (月净利润 + 月摊销额) × 停产停业期限。

2、为保证履约供货所导致的各类生产成本增加

(1) 加班费用

加班费用指企业为保证搬迁过渡期供货而加班生产并由此产生的人工费用，一般测算步骤如下：

A、根据企业订单及生产计划确定搬迁期内所需备货总量；

B、根据企业生产统计报表确定加班工时数；

C、根据企业生产成本明细和加班制度确定工时单价；

D、计算总加班费用 = (加班工时单价 – 正常工时单价) × 加班工时数。

需要注意的是，加班费用仅指超出正常人工工资的额外成本，因为正常部分的人工工资可在产品销售收入中弥补。

(2) 外包生产成本

外包生产成本指企业为保证供货将产品全部或部分委托给其他企业进行生产加工所导致的成本增加，一般测算步骤如下：

A、根据企业订单及生产计划确定所需外包生产的产品数量；

B、根据外包协议测算外包产品单位成本；

C、计算外包生产成本增加额 = (外包产品单位成本 – 正常产品单位成本) ×外包产品数量。

(3) 外购产品成本

企业除了内部加班备货、外包生产两种方式外，还可能通过外购同类产品来保证供货，此时外购产品与企业正常生产产品的单位成本差即为企业的损失，具体方法与步骤同外包生产计算。

(4) 备货库存仓储租赁费

由于企业需要增加备货库存，因此原有场地可能已无法满足新增库存，因此需要短期外借仓库，从而产生租赁费用，一般测算步骤如下

A、根据产品包装、仓储条件、新增库存数量等参数估算所需短期租用的仓库类型和面积；

B、通过市场调查估算合理的仓储租金单价；

C、计算租赁费用总额 = 短租仓储面积 × 租金单价 × 停产停业期限。

(5) 新置料箱料架费用

对于某些精细且份量较重的产品，需要特制料箱料架进行存放，而企业原有的料箱料架可能无法满足额外增加的备货库存，因此需要重新添置，其数量和成本可以根据企业以往数据计算得出。

但需要注意的是，新添置的料箱料架形成了企业的固定资产，原则上可以不进行补偿，但如果这些多出来的料箱料架对企业后续生产已无太大效用，属于闲置资产，则可扣除处置收入后的余额进行补偿。

(5) 能源成本

如果企业采用内部加班备货的方式保证过渡期供货，则有可能导致能源成本的上升，例如阶梯电价、水费等，这需要评估人员根据企业实际能耗水平进行测算。

(6) 备货库存运输费

指备货库存从生产地运往短租仓库的运输费用，通常可根据企业实际运输成本进行测算。

(7) 资金占用成本

对企业而言，无论是加班备货还是通过外包、外购产品来保证供货，其实都是积压了搬迁过渡期的库存，而这些库存成本及上述额外费用所占用的资金利息也是企业的一种损失。一般测算步骤如下：

A、根据新增备货库存总量和单位产品生产成本测算新增备货库存的生产成本总额；

B、估算前述加班费、短期仓储租赁费、新置料箱料架费、运输费等额外成本总额；

C、根据企业实际借款利率或社会平均水平确定利率；

D、计算资金占用成本总额 = (新增库存产品生产成本总额 + 备货额外成本总额) × 利率 × 停产停业损失期限。

3、停产停业期间员工工资及福利保障

一般情况下，停产停业期间员工的工资及福利可按当地最低保障标准给付。评估的关键在于确定需补偿的员工数量，因为在企业停产停业期间部分员工可能已经由于厂址搬迁的缘故而离职，这部分已经离职的员工则不能纳入补偿范围。

此外，停产停业期间企业仍需支付的贷款利息也应视具体情况进行考虑。由于企业与金融机构间的贷款合同并不会因为停产停业而中止，即企业在搬迁过渡期间仍需支付银行贷款利息，这部分损失应当在核实贷款合同的基础上给予补偿。

(二)移地重启生产损失的评估

1、人员流动损失

人员流动损失通常由两部分组成：一是由于更换工作地点导致老员工离职所造成的补偿，二是招募的新员工在见习期的工资福利。

(1)、离职补偿

工作地点是劳动合同中重要的构成要件，工作地点的变更属于重大合同变更，从目前的司法实践看，因企业搬迁导致的劳资纠纷案件中，不愿随企业搬迁的员工可以获得相应的补偿。通常情况下，如果被动迁单位新址仍在原行政区划(区、县)内的，可以不考虑人员流失，如果新址迁出原行政区划的，则可以适当考虑离职补偿。离职补偿金额估算过程如下：

A、确定补偿人数。可列入补偿范围的仅为合同工，劳务工原则上不予补偿；合同工中，户籍地或常住地本就不在企业现址所在的乡镇或邻近乡镇的也可排除在补偿范围外；剩余的补偿对象可通过问卷调查、访谈等方式进行摸底，最终确定离职补偿人员数量。

B、确定补偿标准。根据相关法规，资方终止劳动合同的，一般按该员工工龄每一年给予一个月工资的补偿。

C、确定补偿总额。根据拟离职人员清单、相关劳动合同及工资单，计算确定人员离职补偿总额。

(2)、新员工见习期开支

由于企业原有生产人员因搬迁而流失，故此需要另外招募相应数量的新员工作为补充，而新招募的员工必须通过培训和见习才能正式投入生产，在此期间，这些新员工是没有产出的，所以他们在培训见习期的工资福利是企业额外的成本支出。新员工见习工资及福利可按最低标准计算。

2、废品损耗

新招募的员工在培训上岗后由于操作不熟练、动作不规范，往往导致产品的废品率上升，从而增加企业的成本。某案例企业的废品损耗损失估算如下

*“时间”指新员工从“生手”转变为“熟手”约需2个月，即44个工作日；“废品率差额”指新员工废品率与正常废品率之间的差额。

3、生产启动认证费用

很多企业在搬迁后需要重新申请相关认证方可启动生产(例如药证、ISO认证等)，或企业移地生产的产品需经客户检测合格后才能批量生产，从而导致企业运营成本的增加。

以某汽配企业为例，其生产启动认证费用由两部分组成：

(1)相关认证评审费用

(2)产品合格检测费用

企业生产的汽车零配件共98个品种，大众、通用等整车生产厂家对每个品种均要进行尺寸、压力、强度、温度、密封性等质量测试，合格后才能取得供货资格，每项测试的样本损耗费、检测费约2,000元，则产品合格检测费用合计约20万元。

4、其他行政管理费用

企业移地生产后会产生较多金额不大但种类繁多的额外行政管理开支，例如营业执照的变更费用，原有信笺、名片等办公用品的报废，刊登企业迁址广告，给客户的地址变更告知函，员工的交通费补贴等等。由于上述费用的金额较小，故不再结合实例一一列举，但作为企业搬迁损失的构成项，我们在评估中不宜遗漏。

(三)企业丧失持续生产能力导致的损失

当房屋征收造成企业没有能力在异地恢复生产时，征收补偿实质上应当包含两方面内容：一是对企业所有者权益的补偿，二是对企业员工的安置补偿。

笔者认为，这类企业的征收补偿有很强的特殊性，不宜套用法规和评估规范按照房地产、机器设备、停产停业损失等补偿相累加的方式进行评估，而是可以从企业整体价值的角度出发，判断被征收企业是否存在体现其经营权价值的无形资产，并将其作为重要的补偿项目。

由于这一问题涉及更广的评估专业范围，因此本文不作深入探讨。

四、结语

在房屋征收补偿中，企业停产停业损失的种类和构成千变万化，往往是动迁双方争议的焦点，这对房地产评估人员提出了更高的要求。在房屋征收评估时，我们不仅要熟悉房地产市场价格，更要深入了解企业的生产经营模式、盈利水平、产品种类、成本构成等要素，选择合理的评估方法去估算企业停产停业损失，摆脱公式化、一刀切地套用法规或规范，让企业感觉到评估工作是细致的、严谨的、合理公正的，从而体现评估人员的价值。

参考文献：

[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (中华人民共和国国务院令 第590号)

[2]《国有土地上房屋征收评估办法》 (建房[2011]77号)

[3]《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》 (2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布)

[4]《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》 (沪房管规范市[2012]5号)

[5]《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》 (沪房管规范市[2013]1号)

作者：

应恩杰：中城联行（上海）房地产土地评估有限公司总经理，注册房地产估价师，执业土地估价师，经济师；

汪昱新：中城联行（上海）房地产土地评估有限公司技术总监，注册房地产估价师，执业土地估价师。