论建筑物的物理性折旧
论建筑物的物理性折旧
王建忠 孙刚
摘要：建筑物的物理性折旧随建成年代的推移而改变，随使用过程和维护修缮的不同而增加或减少，但它始终客观存在着，具有独立的唯一性和最有说服力的特征，它是功能性折旧和经济性折旧的物质支撑及基础。本文论述了掌握其房地产估价专业计取的原则和方法，宜将其回归房地产专业评估的范畴。
关键词：物理性折旧；耐用年限；成新价值；成新价值率
建筑的折旧主要有功能性折旧、物理性折旧和经济性折旧。物理性折旧在2014年国家推荐性标准《房地产估价基本术语标准》中称之为物质折旧，表述为“因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损”。建筑物的功能效用构成其价值，比如就楼宇而言的楼宇设备、自动化程度、建筑平面、空间的组合分布等等，其功能性折旧在不考虑物理性折旧情况下，与现实的需求就会有差异性发生，物理性折旧与自然因素和维护使用状况密切相关，并且是最客观的折旧因素。物理性折旧的确定具有很强的房地产专业特征，和客观的科学性、相对的唯一性。
一、物理性折旧（即物质折旧，下同）计取的原则和方法
1、在此可称之为观察、分析、解决物理性折旧的准绳标准即原则如下：
（1）建筑的物理性折旧是随时而进的。
（2）对建筑的大修可以改善其成新率。
（3）对建筑的有效加固可以改变建筑的成新率。
（4）对生产用房及相关设备的技术改造可以改变建筑的成新率。
（5）对建筑合理设计下的局部翻建、加层，如同大修可以改善其成新率，同时进行全面加固的也可影响其成新率。
（6）建筑物不同因素的物理性折旧与其相应的价值匹配。
（7）在市场经济中建筑折旧后的成新率以市场时点物理价值体现。
2、在正常情况下当注意以下问题，配合物理性折旧的计取：
（1）在此所及的建构筑物（以下简称建筑物或建筑）物理性折旧不包括建筑装饰的折旧。建筑装饰系指对建筑物因特殊需要所作的二次装修部分（俗称精装修，但系永久性的部分应当随建筑而折旧），但传统的与结构并提而所称的建筑部分（非精装修部分）如石材地面及墙面、板底及墙面粉刷、涂料面层等一般建筑内容均在此之例。
（2）建筑物在设计使用周期内，应当能够正常使用，即堪用建筑。
（3）如涉及的是征收补偿，从征收方的责任，给予被征收方的延续保障而言，设计时有无抗震设防可不作考虑，就高处理。
（4）耐用年限的确定。
1）根据现行的设计规范标准，设计使用年限不论何种结构依据建筑物重要性程度和结构需要的特点，设计使用年限分别明确为：特别重要的建筑物100年及以上；普通建筑物50年；易于替换结构构件的建筑25年；临时性建筑为5年。上述所及的设计使用年限依据不同结构的设计规范明确的设计、使用的不同要求确定。在现有的钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、木结构等不同的结构形式下，对其适宜的建筑物均能实现上述设计使用年限。而据结构形式一定建筑使用年限相应而定，建筑寿命并不取决于结构形式。
2）因此在进行建筑物折旧计取过程中，不涉及已处在危险状态下的建筑物；遇到设计使用年限为100年及以上的建筑物，需具体情况具体分析，按此明确的折旧计取方法具体情况具体处理。
3) 在此所及的建筑物耐用年限，建筑物成新率涉及的是大量存世的现有堪用建筑物。耐用年限的确定，结合了现行的设计规范标准及规范标准的演变发展过程，和现有建筑物实际情况应作综合考虑。
4）各类一般建筑常见的耐用年限见表1：
各类一般建筑常见的耐用年限参考表 （单位：年） 表1
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钢结构 |
钢筋混凝土结构 |
砖混结构 |
砖木结构 |
新设计的各类结构建筑以设计为准（仅供参考） |
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非生产用房 |
60 |
60 |
50 |
40 |
50 |
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生产用房 |
50 |
50 |
40 |
30 |
（40） |
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受腐蚀的生产用房 |
35 |
35 |
30 |
20 |
（30） |
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易于替换结构件的建筑（如轻钢结构） |
25 |
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25 |
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备 注 |
1. 设计使用年限100年及以上的建筑物，对设计施工要求上有很大差异，其折旧表现的形态也有较大差异，需比照之后具体情况具体分析，具体确定。 |
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（5）建筑物折旧评估流程如下：
二、建筑物理成新价值的确定
根据现行的折旧规定，结合实地查勘情况，确定建筑物的成新率（其中强调要区分局部折损与整体折损的局部反映等不同情况）；根据市场时点的物理价值，确定建筑物理成新价值。其具体参数的确定系在规范的查勘要则下，结合经查勘全面地掌握对象的实际情况后作出（以砖混结构为例），详见表2-1：
砖混结构建筑物物理成新价值确定表 表2-1
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砖混结构建筑类型 |
非生产性用房 |
生产性用房 |
受腐蚀的生产性用房 |
备注 |
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耐用年限（N） |
50年 |
40年 |
30年 |
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正常折旧情况 |
折旧情况 |
每年折旧 |
1.4% |
1.5% |
2.0% |
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正常耐用年限折旧后成新度 |
3成新（堪用） |
4成新（堪用） |
4成新（堪用） |
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按期大修维护一般情况下可延续使用超过耐用年限 |
平均大修周期 |
10年 |
10年 |
6年 |
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大修后成新率提高幅度 |
+5.6%（多延续4年） |
+4.5%（多延续3年） |
+4%（多延续2年） |
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查勘调整参数 |
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类别 |
状况 |
调整系数 |
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1、基础 |
1.1发生不均匀沉降造成墙体损坏 |
①沿45度线粉刷层开裂 |
-1% |
-2% |
-3% |
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②墙体开裂10mm以内 |
-2% |
-3% |
-4% |
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③墙体开裂10mm以上 |
-4% |
-5% |
-6% |
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1.2沉降均匀，但从室外进入的台阶，道路可见沉降较大并且排水沟疏于维护有积水 |
-1%~-1.5% |
取上限-1.5% |
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2、墙体 |
2.1顶层墙体有45°剪力裂缝的视缝大小 |
-1%~-3% |
-2%~-4% |
-3%~-5% |
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2.2其它承重墙体有开裂 |
-2% |
-3% |
-4% |
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3、楼地面 |
3.1室内一个房间内天棚预制板下有两道及以上横向裂缝或现浇楼屋面板角有环状裂缝 |
-1% |
-2% |
-3% |
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3.2结构构件有明显的变形或位移、开裂 |
-3% |
-5% |
-6% |
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3.3屋面有渗漏 |
-1% |
-2% |
-2%～-3% |
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3.4地坪坑洼不平 |
-1%～-2% |
-1%～-2% |
-1%～-3% |
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4、结构部件 |
4.1钢筋有裸露；砼有剥落二处以上 |
-1% |
-2% |
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4.2钢屋架 |
①有浮锈 |
-3% |
-3% |
-4% |
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②有锈蚀 |
-1% |
-1% |
-2% |
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4.3钢筋砼构件粉刷层被腐蚀，侵蚀构件严重 |
①有浮皮 |
-2% |
-2% |
-2% |
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②有较严重的剥落 |
-3% |
-3% |
-3% |
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5、安装工程 |
管道锈蚀较严重，严重（有浮锈） |
-1%～-4% |
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6、装饰工程 |
6.1外墙面粉刷，面砖脱、剥落 |
①明显 |
-1% |
-2% |
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②较严重（3处以上及有空鼓等缺陷现象） |
-2% |
-3% |
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③严重（已严重影响观瞻） |
-3% |
-4% |
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6.2墙面有渗水残迹(如易发的东山墙和屋面渗漏所致) |
①一处很严重 |
-1% |
-2% |
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②二处很严重 |
-2% |
-3% |
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③三处及以上很严重取上限（已基本修复但影响外墙美观者取下限扣除） |
-3% |
-4% |
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6.4内墙面防腐面，腐蚀严重 |
①有剥落 |
— |
-2% |
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②腐蚀严重已危及墙体结构的 |
— |
-3% |
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7、门窗 |
⑴木门窗 |
榫接脱离、变形、年轮突起 |
-5% |
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木质大部无漆罩，开始风化 |
-3% |
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保养维修差，油漆常年未作更新 |
-1% |
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五金件破损、残缺（此项可迭加在前各项） |
-1% |
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⑵钢门窗 |
多处变形难以关启 |
-2% |
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门窗边墙体有竖向平行裂缝 |
-2% |
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有锈蚀，玻璃有毁损，油灰脱落 |
-1% |
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①底漆裸露（或原漆面破损）较严重，五金件有破损； |
-1% |
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②锈蚀有浮锈较严重 |
-2% |
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⑶铝合金门窗（相近者参照） |
有浮铝锈，关启有受阻（配件磨损严重） |
-2% |
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多处变形严重影响关启 |
-2% |
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门窗边有竖向平行裂痕 |
-2% |
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玻璃有毁损，密封条缺失、挂落较严重，五金件有破损 |
-1% |
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⑷塑钢门窗 |
有细纹龟裂，塑料老化严重 |
-4% |
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多处变形难以开启扣 |
-2% |
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门窗边墙体有竖向平行裂缝 |
-2% |
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玻璃有毁损，密封条缺失，挂落较严重，五金件破损 |
-1% |
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⑸有较大玻璃幕墙 |
①幕墙胶老化开裂 |
-6% |
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|
②幕墙胶老化龟裂 |
-4% |
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8、其它 |
其它影响较大者酌情扣、增。 |
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注 |
1、此表可作为实地查勘调查表使用 |
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2、查勘调整，对与上述折旧相应的不作调整但对结构建筑有损毁或重大缺陷的必须调整。 |
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3、数字序号⑴、⑵及①、②等均为单选项，余序号均为复选项 |
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表2-2~表2-4分别为钢混结构建筑物理成新价值确定表、钢结构建筑物理成新价值确定表、砖木结构建筑物理成新价值确定表（同理，因篇幅，略之）
三、计算建筑成新率、评估价格等公式：
1. 建筑成新率＝（直线折余率＋大修等调增成新率）－[观察调减率×（直线折余率＋大修等调增成新率）]
＝（直线折余率+大修等调增成新率) ×（1－观察调减率）
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2. 计算成新市场时点价值率
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(1+r)n |
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1 - |
|
1 - |
|
(1+r)N |
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1 |
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成新价值率 ＝ |
其中：N为：估价对象建筑耐用年限
n 为：估价对象的成新率× N
r 为：综合还原利率
3. 评估价格＝成新价值率×全新评估对象价格。
由上法可得，非生产性用房成新价值率表见下页表3-1（表3-2生产用房成新价值率表、表3-3受腐蚀生产用房成新价值率表、表3-4易于替换结构件成新价值率表同理，因篇幅，略之）
四、结论
建筑物物理性折旧求取方法，结合了现行房地产估价规定，通过对其多年多方面的实践和分析，总结形成了7条评估原则、5条评估注意事项和相应的踏勘要则等，明确了其房地产价格评估的专业专项内容特征，具有鲜明的房地产估价专业性等特点，其结果的客观性和相对唯一性，方便使用，具有可复制推广性。在面对复杂多样的建筑实物状况时，估价人员可以更客观、更准确地判定某个建筑物理性折旧的唯一性，从而提供科学、精准的评估结果，并可为建筑物功能性折旧和经济性折旧提供必要的保障性物质支撑，同时也可为财务（税务）账面折旧基数的再确定评估提供准确的依据。
王建忠：上海建经房地产估价咨询有限公司董事长兼总经理，注册房地产估价师； 孙刚：：上海建经房地产估价咨询有限公司评估部副经理，注册房地产估价师。
