关于印发《上海市房地产估价行业业务指南（试行）》的通知
关于印发《上海市房地产估价行业业务指南（试行）》的通知
沪房地估协〔2024〕4号
各房地产估价机构：
为推动行业创新引领转型升级，促进行业高质量发展，现将《上海市房地产估价行业业务指南（试行）》印发给你们，请结合实际拓展业务。
特此通知。
上海市房地产估价师协会
2024年3月29日
附件：上海市房地产估价行业业务指南（试行）
上海市房地产估价行业业务指南编制说明
一、概述
（一）编制背景
近年来，估价行业发展的外部、内部环境发生重大变化。一方面，房地产估价行业发展遭遇瓶颈，抵押评估、征收评估、交易课税评估都面临着各种的困难与挑战。另一方面，估价行业自身也面临规模总体不大，业务较为单一、技术投入不足、人才结构不合理等诸多问题。尽管估价机构在探索开展新兴业务，但总体看未形成行业增长点，业务拓展显得尤为迫切。估价行业的业务拓展是行业生存发展的前提，行业机构亟需业务发展指南，帮助机构和从业人员开展评估业务。行业党委在学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育中，结合行业实际开展了大调研，形成了估价行业发展调查报告，提出了开展行业目录梳理的设想，协会组织开展业务指南的编制工作。
（二）编制过程
2023年8月开始，协会开展行业内新兴业务的征集，9月组织行业力量，成立编制工作组。
编制工作组研究前瞻性业务相关政策法规，学习行业十三五、十四五规划中相关业务规划条文，吸收相关课题研究成果，借鉴相关行业的产品目录编制，调查行业的业务种类，梳理行业机构的征集资料，制定了本指南。2023年10月形成初稿，2023年11月形成征求意见稿。
（三）编制意义
行业业务指南，让估价行业的机构与从业人员知道客户在哪里，了解客户需要什么；协助提高业务开拓的效率，扩大业务拓展面；增强业务技能，提高专业服务能力等级；做深传统业务，开拓新兴业务，助力行业机构的转型升级、创新发展，实现估价行业平稳健康持久发展。
二、行业业务指南编制说明
（一）分类主要参考依据
1、已颁布的房地产估价规范与土地估价规程，业务指南借鉴了房地产估价规范中，包括抵押、税收、征收等在内的不同估价目的的业务以及土地估价规程中各类土地使用权利的评估种类。
2、中房学正在编制的“房地产估价业务目录”，包含评估、评价、咨询类在内的76小类的业务目录。
3、上海市房地产估价行业“十三五”“十四五”规划，包括规划中的相关专题研究内容，涉及到新兴业务开展的业务种类。
4、中国资产评估协会《资产评估行业市场开拓路线指引（2019年）》，包含评估、评价、咨询类在内的12个大类，126小类经济行为需求。
（二）主要业务分类
根据现有法律法规及有关政策文件，结合房地产估价行业业务开展过程中提供报告的效用以及服务结果的不同进行划分，将房地产评估行业业务分为评估类业务、评价类业务、咨询类以及其他业务四类。
1、房地产评估类业务（39项）
房地产评估类业务是指以“评定、估算”为基本方法的业务，此类业务为了向第三方证明或者说服第三方提供的估价，其提供的估价专业意见属于鉴证性或者证据性的。房地产评估类业务主要由以下类型构成：
（1）以房地产估价规范中“5不同估价目的下的估价”的15大类评估目的，包括抵押、税收、征收、拍卖变卖、分割合并、损害赔偿、保险、转让、租赁、土地出让、投资基金、财务报告、各种经济活动、纠纷、分家析产、出境资产证明、行政纪检办案、征收预评估等种类组成。
（2）以城镇土地估价规程中“不同权利状态下土地价格评估”的大类，包括土地出让、补地价、授权经营、作价出资（入股）、土地租赁、划拨土地、地役权；农用地估价规程中的农用地承包等。
（3）其他，包括政策性住房价格评估、商品房销售价格定价备案评估、不良资产处置、房屋重置价格评估、历史建筑估价、物业服务价格评估、居住权评估、投资项目前期成本估算、土地收储、土地置换、基准地价、标定地价、征地区片综合地价、地价动态监测等类别划入房地产评估类。
2、房地产评价类业务（17项）
房地产评价类业务是指根据评价标准出具评价意见的业务，以房地产评估为基础，通过量化和非量化的指标体系的建立、测算与评估，得出相关意见，其结果往往表现为价格指数、质量等级类别、风险等级高低、指标体系达标情况。房地产评价类业务主要由以下类型构成：
（1）与价格指数相关的，如租赁或房产价格指数监测等；
（2）与风险等级相关的，如社会稳定风险评估等；
（3）与质量等级类别相关的，如城镇土地分等定级、集体建设用地定级、农用地定级、耕地质量评价等；
（4）与指标体系相关的，如项目评审服务、物业服务履约评价、绩效评价、城市体检、全民所有自然资源清查、资产负债表、建设项目节地评价、建设用地节约集约利用评价、开发区土地集约利用评价等。
3、房地产咨询类业务（24项）
房地产咨询类业务是指评估专业人员根据委托方需求，应用科学的方法进行定量和定性分析，查出存在的主要问题和原因，提出并指导实施改进方案，从而提高委托方的经济效益或管理水平的业务。咨询类业务的成果一般为咨询报告，根据委托方多样化需求，咨询报告的成果呈现个性化、定制化的特点。房地产咨询类业务主要由以下类型构成：
（1）与房地产项目全生命周期相关的，如房地产市场分析、投资机会研究、尽职调查、前期策划、项目建议书、项目可研报告、项目融资咨询、开发成本估算、开发管理、投后咨询及财务监理、房地产资产运营管理、存量资产盘活、房地产处置税收咨询等；
（2）与城市更新、乡村振兴相关的，如征收咨询服务、城市更新综合咨询、乡村振兴项目综合咨询；
（3）与土地开发相关的，如土地储备规划计划编制、储备土地临时利用研究，土地征收成片开发方案编制（含片区综合开发咨询）、土地规划咨询、全域土地综合整治（含土地整治项目可行性研究）；
（4）与房地产大数据技术信息服务相关，如大数据评估咨询、数据库各类信息采集供应服务，金融机构风险控制咨询服务。
4、其他类（4项）
房地产其他类业务是指评估专业人员根据委托方需求，利用房地产相关专业服务能力，以委托方的任务为主导，综合集成运用各种资源，完成特定项目的服务。
如存在历史遗留疑难杂症问题的不动产登记代理过户，需要综合协调的存量土地出让代理服务，利用既有渠道进行的大宗物业交易经纪服务，司法评估业务衍生的网络司法拍卖辅助服务。
（三）业务相关需求方
根据各类型业务，指南相应列示了潜在的委托方。主要的委托方包含各级政府部门、事业单位、社会组织、金融机构、国资、企业，个人等：
1、政府部门
主要涉及住建房管、自然资源、财政、税务、司法、经信委、国资委、发改委、农业农村、各级人民政府、开发区管委会等；
主要以评估类为主，部分为评价类。如征收评估、政策性房地产价格评估、基准地价、土地分等定级、自然资源清查、平衡表与资产负债表等。
2、各级法院、仲裁机构
主要以司法处置、损害赔偿在内的评估类项目为主。
3、事业单位
主要以租金评估、政策性价格评估、收储等评估类项目为主。
4、国资国企
主要以租金评估在内的各种经济目的下的评估类项目为主，以及包括资产盘活咨询、城市更新等咨询类项目。
5、金融机构
主要以抵押为主的评估类项目为主，以及包括贷后阶段的不良资产处置、压力测试运用大数据评量评估在内的咨询服务。
6、社会组织、其他各类企业
涉及到评估、评价、咨询、其他类，范围涵盖各种经济目的，在市场化的业务类型占比中占据主导地位。
7、个人
主要涉及到传统的评估业务为主，当前阶段个人作为委托人的业务目前占比较小。
（四）定义（适用范围）与操作要点
指南中的定义对业务名称、内容进行了概略的解释说明，界定了该类业务的适用范围； 业务操作要点则从该类业务在评估评价或咨询过程中需要予以注意的事项摘要纲要的汇总。
在本业务指南使用过程中，定义与操作要点需要相互参照、相互结合运用，有时还需要与参考文件和技术规范指引进一步对照使用。如征收，区分了国有土地征收和集体土地征收，操作中，国有土地上房屋征收评估和集体土地征收评估，要注重其法规、程序、技术要点差异，特别是遵循的《国有土地上房屋征收与补偿条例》《上海市征收集体土地房屋补偿规定 》《国有土地上房屋征收评估办法》《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》《上海市征收集体土地房屋补偿评估技术规范》诸多文件中需要进行参照引用。
（五）参考文件
业务拓展指南的参考文件包括了法律法规层面以及规范规程、技术指引等，是业务开展过程中需要遵循的主要约束性或指导性文件。
一般性的法律法规，主要以《中华人民共和国资产评估法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等人大、国务院以及组成部门、各地地方政府发布的为主，从面上对业务开展工作进行原则性或普适性的规定。
在具体业务操作过程中，要学习规范性的文件、规定、通知、指引等，从而掌握该类业务的工作程序、技术方法、技术参数。例如，司法评估类业务，需要掌握《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》、《人民法院委托评估工作规范》、《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》等；又如政策性住房价格评估，涉及到保障性租赁房屋评估时还需要结合“上海市租赁住房评估指引” ；共用产权房屋定价评估的，需要结合“关于修订《上海市共有产权保障住房价格管理办法》的通知”。
（六）备注说明
业务拓展指南的备注为开展该类业务的相关补充说明或规定。如，开展物业服务价格评估的，需要物业服务价格评估备案证书，从事土地征收开发方案咨询，开展成片开发方案编制，需要土地规划咨询资质。
三、行业业务指南使用相关说明
（一）行业业务指南，是根据当前行业特点、行业经验以及相关专业技术规范规程等编写而成的参考建议性文件，在编制中适当考虑了前瞻性，供行业机构和从业人员参考使用。
（二）各估价机构可根据自身优势及定位，对照业务分类，开展业务的深度挖掘与拓展。寻找新政策新法规带来的估价、咨询服务需求，重视新政策及相关实施细则的学习研究，向客户提供符合客户需求的专业服务。估价机构和从业人员在进行咨询类、其他类业务时，建议转换为“需求导向、问题导向、服务导向”的客户导向思维，成为专业服务的提供商。
（三）各机构要重视人才引进与培养，匹配机构业务发展方向，针对性培养与引进人才，探索新业务的开展。加强相关技术的研究和交流，不断提高专业能力。
（四）机构或从业人员运用过程中发现新增业务品种类型的，鼓励及时向行业协会提出，协会将及时增补更新完善指南的体系。
（五）本版的行业业务拓展指南以2023年10月之前的相关文件为准。后续新文件出台的，拟根据实际形况进行定期或不定期版本更新。
